今天就和大家扒一扒當下走紅的疊墅產品,可以說這些才是二胎家庭最好的選擇。

【二疊墅產品創新】

早期的疊加式別墅類似復式住宅上下疊加在一起組合而成,有著與別墅極其相似的立面觀感。層數上,一般有四至五層,其中一、二層為一套戶型(即下疊套),三、四或五層組成另一套戶型(即上疊套)。下疊套戶型一般設計有南向獨立花園,同時會贈送地下室;而上疊套則會配有北向入戶花園及屋頂獨立露臺。(如下圖)

通過巧妙的入戶方式設計,可使每戶都享受到純別墅式的獨立入戶,從而提高了產品的溢價。比如榮域別墅里的疊墅產品,將下疊住戶的入口設計在南面,上疊住戶的入口設計在北面,保證了住戶之間的私密性。

但上面這個設計會存在兩個問題。

1.上疊住戶入戶時需要通過戶外樓梯走上3F入戶,相比下疊,入戶方式稍顯麻煩。

2.上疊住戶沒有地下室,贈送空間相比下疊住戶大打折扣,這就可能拉低上疊的溢價,加大其去化難度。

█ 改進方式一:將上疊入戶通道拉低

一般的上疊入戶方式分為兩種,開車進地下車庫,電梯直達三層,或從北側走樓梯/乘電梯上到三層,既提高生活的便利度,又增加生活的儀式感。

為緩解上疊住戶入戶樓梯至3F過長的抗性,有項目為此進行了改良設計,將上疊戶型的入戶通道拉低一層,實現從2F直接入戶。

具體的操作方式就是:通過占用下疊住戶空間價值較低的北向空間,將其設計為入戶口,并做成獨立的用餐空間,提升上疊套的“墅級”感受。

★案例1:上海·疊墅ONE

疊墅ONE項目較早地采用了這種創新型設計。區別于傳統疊加1、2層一戶,3、4層一戶的戶型設計,這個項目采用了創新的“分割”疊加,將第二層空間分割為兩戶,同時將上疊套的入戶安排在2樓,降低了上疊套入戶樓梯過長的抗性。

如此一來,上疊戶型由頂層+三層+40%的二層面積組成,下疊戶型由底層+MINI花園+60%的二層面積組成。由于二層空間被分割,整個疊墅產品在各自的戶型總面積上更可控了,這也是為什么很多微型別墅都是疊墅的原因。

★案例2:世茂·寰海城

在世茂的寰海城項目中,對上疊住戶,通過北向私家庭院于樓座2F用餐空間入戶,并通過套內樓梯進入3F-4F起居生活空間;而下疊住戶則通過南向私家花園入戶建筑物端頭走廊回家,節省南向住戶的采光空間,并保證了其空間的私密性。

下疊套戶型

上疊套戶型

但這種改進式設計,仍未解決上疊住戶沒有地下室和私家車庫的問題,而且由于占用了下疊套北面的空間,使得其二樓的通風采光均受到影響。

█ 改進方式二:在地下一層分割給上疊住戶局部地下室空間

這個設計與傳統疊拼別墅基本一致,唯一不同點在于——將地下一層的部分空間分割給上疊住戶,并且通過室外樓梯實現下疊入戶,打破了傳統疊墅中,上疊套沒有地下室的缺陷。

與此同時,為解決中間部分的采光通風問題,可設計南向采光井。

如此一來,雖然下疊戶型為完整的兩層標準層組合,但上疊附送空間面積比下疊要多,而且可以通過室外入戶樓梯進入地下室,大幅度提升上疊產品附加值!

█ 改進方式3:超高贈送率提升上疊墅溢價

上文提到了,上疊墅由于入戶方式的問題可能會影響去化,但如果能做到贈送面積非常高,溢價也是杠杠滴。

來看一個案例,當代萬國府MOMA。整個項目規劃有8幢高層住宅和14幢疊加別墅,高層17F,疊加4F。疊墅產品戶型為建面110㎡三室、130㎡四室。

上疊110㎡三房

上疊產品利用率高達150%,上疊整體分為三層和四層,附帶閣樓空間,三層有6米寬的超大會客廳。重點的是贈送的閣樓最高處可達5米,絕對的墅級層高,且近50㎡的面積,足夠打造多變空間。

下疊4房2廳3衛

下疊墅利用率更高,達到破天荒的200%,客廳面寬約6米,層高約3.1米,客廳多面采光,一樓老人房,免去老人上下樓的不便,邊套全面積贈送U型私家花園,面積達70㎡。

附贈的地下室設置了南北雙天井,地下室面積達70平米,可提供更多的休閑娛樂空間。

【主力三疊墅】

█ 傳統三疊墅產品

三疊墅產品是在保證其別墅形態和較高的舒適度下,通過加大戶數、縮小單位面積,來吃足容積率。

而傳統的三疊墅產品在設計上就是將每套疊墅向上層層疊加,與傳統的疊拼別墅平層沒有區別,但在入戶方式上,使各疊戶型不共用入戶通道,且分別擁有私家庭院,以此彰顯別墅本質;

★案例:華潤橡樹灣

華潤橡樹灣是早期三疊墅產品中的典型代表。通過加大戶數的處理,橡樹灣化解了1.6高容積率較難打造低密度產品的難題,拔高了項目的整體檔次;而獨立入戶方式,讓每戶都擁有獨立的庭院,確保了私密性,做到真正的“有天有地”。

但這個設計也存在一些問題:

1交通面積過大,造成每戶的公攤面積增加;

2中疊和上疊沒有地下室設計;

3中疊套的附加值較低,去化抗性較大。

█ 改進方式:優化中疊、上疊套的入戶設計,增加地下室設計

★案例:世茂·諾沙灣

世茂諾沙灣的三疊墅產品,在南北兩向不同的入戶方式基礎上,通過對室內平面戶型結構的有機布局設計,在三疊300㎡總建面戶型中,規劃設計了3戶戶均面積約為100㎡的別墅戶型,賺足了容積率。

為了增加以往最難去化的中疊套的產品附加值,諾沙灣為中疊套增加地下室設計,而地下室與中疊戶型通過套內樓梯相連接,實現中疊戶型具備三層產品優勢,整體大幅度提升了中疊套產品的附加值;

我們來具體看看它是如何設計三疊墅中各套戶型的?

先來看上疊套。由北向1F贈送的私家花園獨立入戶,途徑花徑入戶樓梯至二樓,獨立入戶門廳內,即可回家。2F空間較小,安排為廚房、餐廳;第三層打造為南北通透的客廳及具備270°采光的主臥室,且與超大露臺巧妙連接,在保證生活必備功能空間的前提下,拓展附加值的露臺贈送空間,提升戶型價值。

中疊套:由北向1F贈送的私家花園獨立入戶,途徑花徑入戶樓梯至二樓,獨立入戶門廳內,即可回家;

其中,將-1F會客空間與1F專屬用餐空間,以及2F主人私密空間有效進行動靜分離;利用錯層結構,使1F北向餐廚空間與2F南向生活空間進行巧妙設計,并打造大尺度南向露臺,拓展贈送面積增強附加值。

下疊套:由南向1F途徑下疊戶型自身的私家花園、下沉式花園,經橋梁至下疊的獨立入戶門廳內;

其中,利用地下室的下沉庭院良好采光,做成客廳和次臥。而將1F設計為標準二居室生活空間,南向主臥、客廳及北向次臥;

【復合五疊墅】

來看一個萬科的五疊墅產品——萬科渝園。

萬科研發的這款疊墅產品是一款介于疊拼別墅和聯排之間的一種創新戶型,贈送面積幾乎高達實際購買面積的一倍,產品極具競爭力。

萬科渝園依次實現了兩個縱面模塊、五個戶型的疊排產品設計;不但保證了每個戶型南向較大的采光面及南北通透的舒適的居住價值,還擴展戶均面積,與復合三疊墅產品形成總建面區隔,豐富產品線。與此同時,每戶擁有獨立的私家庭院及獨立入戶方式,實現了高品質的“墅級”體驗。

下面我們來看這幾套疊墅的戶型是如何實現1:1的贈送面積的。

萬科渝園E1型(疊下A)5室3廳3衛1廚144.00㎡

萬科渝園E2型(疊中)5室3廳4衛1廚163.00㎡

萬科渝園E3型(疊上B)4室2廳3衛1廚187.00㎡

萬科渝園E4型(疊下B)5室3廳4衛1廚160.00㎡

綜上看來,萬科渝園五疊墅多空間可具備改造的可能性,為后期產品的眼神提供空間,保證住戶私密性的同時,在有效空間內通過做到多維度私人花園。而下沉式花園與庭院花園、空中花園組合應用,在每一層都可觀賞到多種花園。戶型緊湊,功能完備。

【復合六疊墅】

前不久,位于蘇州的世茂御瓏墅推出了5+1層的六疊墅,復式與錯層結合,實質為疊墅的升級產品。據了解,該項目拿地時,經濟指標容積率為1.2,拿地成本相對較高。

單體共5層,附加閣樓,底部兩層為普通疊加產品,3-5層通過躍層、錯層等結構打造立體戶型,并通過開間的水平空間差異,贈與業主不同的觀景視角,提升產品品質。

入戶方式:由于產品頂層業主為5樓,故采用共用觀景電梯,私密性有一定程度降低。

疊1:三室兩廳三衛一廚 建面:138.75㎡

疊2:三室兩廳三衛一廚 建面:137.67㎡

疊3:三室兩廳兩衛一廚 135.38㎡

疊1、疊2、疊3的組合:

疊4:3層-4層 三室兩廳兩衛一廚 135.2㎡

疊5:四層-5層 三房兩廳兩衛一廚 105.67㎡

疊6:5層-閣樓 兩室兩廳三衛一廚 123.32㎡

從戶型上看,不同戶型各有特點,比如一到三層,產品是南北庭院雙重入戶方式,有意強化別墅品質級別。疊5戶型作為106.67最小面積段的戶型產品而言,主臥、次臥均位于南向采光面,舒適度提升,且由于跌錯設計,豐富觀景視覺。疊6戶型,可以說是整體戶型價值最高的戶型,123.23㎡戶型面積較小,但1層的起居空間,及2層主臥、次臥均位于南向采光面,舒適度提升。

戶型庫曾經對這個產品不同戶型進行了價值梳理,一起看看:

總的來說,此六疊墅融合了疊墅、復式、躍層、錯層等結構產品,由于保證戶內結構,故在公共入戶方式上限定空間,而戶型通過套內樓梯進行空間轉換,有限節省建筑成本。